Hyresgästens rättigheter vid brist i lokalen

Många hyresgäster drabbas någon gång av brist i den hyrda lokalen. Det kan vara fråga om allt från vattenläckage till buller som begränsar hyresgästens möjligheter att fullt ut nyttja sin hyresrätt. När så är fallet uppkommer ofta frågan vem som ska svara för att bristen åtgärdas; hyresgästen eller hyresvärden? En annan vanlig fråga är vilka rättigheter hyresgästen har fram till dess att bristen har åtgärdats.

Nedan följer en kortfattad presentation om vilka rättigheter hyreslagen ger en hyresgäst vid brist i lokalen. Vi på Svensk Handel Juridik arbetar nämligen dagligen med att hjälpa hyresgäster som drabbats av brister i sin lokal. Vi ger råd ifråga om vilka rättigheter hyresgästen har och företräder vid eventuell tvist om parterna inte kan hitta en lösning sinsemellan.

Lokalens skick

Om inte annat överenskommits, har en hyresgäst rätt att kräva att den hyrda lokalen ska vara fullt brukbar för det ändamål den är avsedd för. Om möjligheten att nyttja lokalen för dess ändamål inskränks eller försvåras kan hyresgästen därför ha rätt att vända sig mot hyresvärden med krav. Som exempel kan nämnas att lokalen drabbas av vattenläckage vilket begränsar verksamhet i del av lokalen. Även störningar som kommer utifrån, från grannar eller ombyggnadsarbeten som hyresvärden utför på fastigheten, kan anses utgöra en inskränkning av hyresgästens rätt. Hyresvärdens ansvar för lokalen är nämligen inte begränsat till händelser som inträffar inne i lokalen.

Hyresgästens rättigheter

När nyttjanderätten till lokalen är inskränkt har hyresgästen ett flertal alternativ enligt hyreslagen; nämligen rätten till självhjälp, förtida uppsägning, hyresnedsättning och skadestånd. Hyreslagen är nämligen en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Som huvudregel kan dess bestämmelser alltså inte avtalas bort till nackdel för hyresgästen.

Självhjälp

Rätten till självhjälp innebär en möjlighet att avhjälpa bristen på värdens bekostnad, om denne inte rättat till bristen trots att hyresgästen har krävt det. Rätten till förtida uppsägning förutsätter att det är fråga om en allvarlig brist, s.k. väsentlig brist, och om så är fallet kan alltså hyresgästen anses ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. I ekonomiskt hänseende kan hyresgästen ha rätt till såväl nedsättning av hyra som skadestånd.

Hyresnedsättning

Ifråga om hyresnedsättning har hyresgästen rätt till skälig nedsättning från den tidpunkt då brist uppstod till dess den har avhjälpts. Detta förutsätter givetvis att det inte är hyresgästen själv som orsakat bristen. Vad som utgör en skälig nedsättning av hyran är en bedömningsfråga som får avgöras från fall till fall. Av betydelse är dock hur pass stor olägenhet bristen medför samt hur hyresgästens nyttjande av lokalen påverkas. Den nedsatta hyran ska vidare spegla lokalens hyrvärde i bristfälligt skick varför det är av relevans hur lokalens allmänna attraktivitet har påverkats. Hyresvärden och hyresgästen väljer ibland att träffa en överenskommelse om att hyresgästens rätt till nedsättning av hyran ska vara begränsad. Så kan vara fallet exempelvis vid brister som uppkommer till följd av att sätta lokalen i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av fastigheten. Det kan också vara annat arbete som särskilt har specificerats i avtalet. I dessa fall kan alltså rätten till nedsättning av hyran vara begränsad.

Skadestånd

Utöver hyresnedsättning kan hyresgästen dessutom ha rätt till ersättning för skada som denne drabbats av. Skadan kan bestå av exempelvis förlorad bruttovinst eller faktiska kostnader som uppkommit för hyresgästen. Rätten till skadestånd förutsätter dock att hyresvärden har orsakat bristen genom sin försummelse (oaktsamhet, ovarsamhet, vårdslöshet). Så kan vara fallet om hyresvärden haft kännedom om en brist utan att agera. Enligt hyreslagen presumeras hyresvärden ha varit försumlig vilket i praktiken innebär att hyresgästen har rätt till skadestånd om inte hyresvärden bevisar att denne inte varit försumlig.

Det kan slutligen nämnas att hyresvärden i vissa fall har ett så kallat strikt ansvar för all den skada hyresgästen drabbas av. Så är fallet vid vissa reparations- och förbättringsarbeten vid vilka hyresgästen alltid har rätt skadestånd, det vill säga. oberoende av försumlighet.

Till skillnad från vad som gäller ifråga om hyresnedsättning, kan hyresvärd och hyresgäst inte avtala bort hyresgästens rätt till skadestånd.

Att tänka på

Så snart brist uppstått är det viktigt att hyresvärden underrättas om detta. Det är av vikt dels för att hyresvärden ska kunna avhjälpa bristen så snart som möjligt, dels för att hyresgästen ska bibehålla sin fulla rätt att framställa krav gentemot värden. Som huvudregel har hyresgästen nämligen inte rätt till hyresnedsättning för tiden innan hyresvärden uppmärksammades på bristen.

I syfte att förenkla den kommande dialogen med hyresvärden är det vidare en god idé att på bästa sätt dokumentera hur lokalen och verksamheten drabbas av den ifrågavarande bristen. Dokumentation kan ske på valfritt sätt, exempelvis genom fotografier, film som loggbok.

– Välkommen att kontakta mig eller någon av mina kollegor om ni har frågor angående er lokal, så hjälper vi er vidare, säger Malin Engblom på Svensk Handel Juridik AB.

Malin Engblom, Svensk Handel Juridik AB